Những câu nên hỏi trước khi đặt chỗ Lumière Midtown

Ở dự án mới, người mua có thể được mời "đặt chỗ" hoặc "giữ chỗ" từ sớm, có khi trước cả lúc công bố giá. Tờ giấy ký lúc đó có thể mang nhiều tên: phiếu đặt chỗ, thỏa thuận tư vấn, đăng ký nguyện vọng. Tên gọi không quan trọng bằng hai câu hỏi: tiền của anh/chị đi đâu, và lúc đó dự án đã đủ điều kiện bán chưa. Các câu dưới đây nên có câu trả lời bằng văn bản trước khi anh/chị chuyển bất kỳ khoản tiền nào cho Lumière Midtown hay dự án nào khác.

Trước hết, để tránh hiểu lầm: trang này chỉ nhận họ tên và số điện thoại để liên hệ tư vấn. Chúng tôi không thu tiền và không nhận đặt chỗ qua trang.

Vì sao phải hỏi trước

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 cấm thu tiền nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định (Điều 8). Theo luật này, chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán (Điều 23). Luật Nhà ở 2023 cũng không cho chủ đầu tư dùng hình thức huy động vốn để dành quyền ưu tiên đăng ký, đặt cọc hay mua nhà (Điều 116).

Nói gọn: trước khi đặt bất kỳ khoản tiền nào, anh/chị nên được xem văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán. Một hồ sơ đầy đủ trả lời được hết các câu dưới đây, nên tư vấn viên làm nghề nghiêm túc sẽ không thấy bị làm khó.

Nhóm 1. Pháp lý của dự án

1. Dự án đã có văn bản trả lời đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa? Văn bản này do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trả lời sau khi chủ đầu tư gửi thông báo kèm hồ sơ (Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 24). Xin xem số, ngày, và văn bản áp cho tòa nào.
2. Ngân hàng nào chấp thuận bảo lãnh? Trước khi bán, chủ đầu tư phải có ngân hàng chấp thuận bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà, và gửi bản sao văn bản cam kết của ngân hàng cho người mua khi ký hợp đồng (Điều 26).
3. Phần móng đã nghiệm thu chưa? Với nhà chung cư, nghiệm thu xong phần móng là một trong các điều kiện trước khi bán (Điều 24).
4. Giấy tờ về đất và giấy phép xây dựng của đúng phân khu Lumière Midtown là gì? Văn bản của khu đô thị nói chung chưa đủ; anh/chị cần giấy tờ gắn với phân khu mình mua.

Nhóm 2. Khoản tiền

5. Tiền chuyển cho ai, vào tài khoản nào? Luật yêu cầu tiền mua nhà đi qua tài khoản ngân hàng (Điều 48). Tên chủ tài khoản phải khớp với bên ký văn bản với anh/chị.
6. Ai ký văn bản nhận tiền? Chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 23). Nếu bên ký là một công ty khác, hỏi rõ tư cách pháp lý của họ trong giao dịch.
7. Khoản tiền được hoàn trong trường hợp nào, bao lâu, hoàn đủ hay trừ phí? Cần ghi bằng chữ trên văn bản, không chỉ hứa miệng.
8. Khoản tiền này có trừ vào giá căn hộ khi ký hợp đồng chính thức không?
9. Lịch thanh toán có đúng giới hạn luật định không? Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (gồm cả cọc); trước bàn giao tổng không quá 70%; khi chưa có Giấy chứng nhận không quá 95% (Điều 25).

Nhóm 3. Căn hộ và bàn giao

10. Diện tích ghi trong hợp đồng là thông thủy hay tim tường? Bảng hàng và hợp đồng có ghi cùng một cách không?
11. Danh mục vật liệu bàn giao của đúng căn này nằm ở phụ lục nào? Phụ lục có ghi hãng, mã thiết bị không?
12. Thời hạn bàn giao ghi trong hợp đồng là ngày nào? Trang chủ đầu tư hiện chỉ ghi dự kiến năm 2027. Chậm bàn giao thì xử lý thế nào, ghi ở điều nào?
13. Phí quản lý dự kiến và đơn vị nào quản lý tòa nhà sau bàn giao? Chỗ đậu ô tô, xe máy phân bổ ra sao?
14. Khi nào nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận? Luật quy định chủ đầu tư nộp hồ sơ trong 50 ngày kể từ bàn giao, trừ khi người mua tự nguyện tự làm (Điều 17).

Nhóm 4. Người tư vấn cho anh/chị

15. Tư vấn viên làm cho doanh nghiệp nào? Doanh nghiệp đó có văn bản phân phối dự án từ chủ đầu tư hoặc từ đơn vị phân phối của chủ đầu tư không?
16. Tư vấn viên có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không? Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân làm môi giới phải có chứng chỉ và hành nghề trong một doanh nghiệp (Điều 61).
17. Tài liệu tư vấn viên gửi có ghi ngày phát hành và nguồn không? Bảng giá, chính sách bán hàng không có ngày hiệu lực thì chưa đủ để ra quyết định.

Khi câu trả lời là "chưa có"

Không phải câu nào cũng có câu trả lời ngay. Một dự án vừa ra mắt có thể chưa có văn bản đủ điều kiện bán; khi đó điều đúng là chờ, và không chuyển khoản tiền nào ràng buộc anh/chị. Chúng tôi cũng sẽ nói thẳng với anh/chị văn bản nào đã có, văn bản nào chưa, thay vì trả lời chung chung "pháp lý đầy đủ".

Với giao dịch cụ thể, nhất là khi ký hợp đồng, anh/chị nên nhờ luật sư hoặc tổ chức hành nghề công chứng đọc cùng. Danh sách trên chỉ để hỏi, không thay ý kiến pháp lý cho từng trường hợp.

Nếu muốn, anh/chị gửi phiếu đăng ký cuối bài để nhận danh sách câu hỏi này qua Zalo và hẹn gặp tư vấn. Văn bản nào tư vấn viên chưa có bản sao, họ sẽ nói là chưa có.

Nguồn

• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, bản Công báo (Điều 8, 17, 23, 24, 25, 26, 48, 61): datafiles.chinhphu.vn
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Điều 116.
• Masterise Homes, trang dự án Lumière Midtown, kiểm 12/10/2026: masterisehomes.com/the-global-city/lumiere-midtown/

Bài viết tổng hợp từ nguồn công khai có ghi ngày ở trên, mang tính tham khảo, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Thông tin dự án có thể thay đổi theo công bố của chủ đầu tư; anh/chị nên kiểm tra văn bản gốc trước khi quyết định.